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2011年，香港政府推出了老年人抵押貸款（也稱為“反向抵押”）計畫，允許55歲以上的香港居民向銀行抵押以自己名義持有、樓齡低於50年的住宅物業。

借款人可以在固定期限內或終身內每月獲得年金作為生活費。 同時，當你想贖回房產時，即使你簽署了協定，老年人也不必支付違約金。 根據調查，45%的老年人願意以老年人抵押貸款的形式為老年人提供服務。

“老年人抵押貸款”是香港的“住房養老”計畫。

作為一種貸款與保險相結合的金融產品，老年人不僅可以申請老年人抵押貸款，提前變現財產，獲得長期、永續、穩定的收入，補償老年人的收入，保證老年人晚年的生活質量，還可以繼續在原有財產中生活，直到他們去世。

根據“長者按揭”的安排，香港的長者每年可以得到多少錢？

我們整理出，老年人每月收到的“反向抵押”貸款金額是根據房產估值計算的線上養老金金額，最高房產上限為1500萬港元； 此外，每月支付給老年人的年金將根據申請人的年齡、房產價格、抵押年數和申請人人數而有所不同。

例如，一比特70歲的香港單身老人，如果他的財產價值為250萬港元，每月可以獲得7750元； 對於一對70歲夫婦的財產，如果估計價值為2800萬，按照1500萬上限的原則，他們只能以每月45000港元的價格供養老人。

雖然“安居養老”有其優勢，但由於傳統的養老觀念、如何評估房價、誰來承擔房屋損失風險，市場對“安居養老”的認可度不高。

在此基礎上，香港推出的“租金養老”模式更具可行性。

與“老年人抵押”不同，“老年人租金”將房屋抵押給金融機構，而不轉移老年人的產權。 金融機構可以出租房屋，房屋收入的一部分屬於老年人。 囙此，房地產已經從房地產變成了一個滾動資產包，它不僅可以用來償還抵押貸款，還可以支持老年人購買養老產品； 百歲老人之後，他們的孩子可以進行接力貸款或拍賣來實現。

以香港的“君悅”項目為例。 長者公寓的長者按揭由香港按揭證券公司推出。 此時，業主可以使用抵押貸款購買養老服務，抵押房屋可以出租以彌補抵押貸款； 抵押貸款終止時，所有人或其繼承人可以優先償還抵押款，以贖回抵押財產。 如果無法償還，銀行將優先拍賣抵押房屋，以實現“租金養老”。

“租房養老”模式由歐美模式演變而來，並不斷完善； 它的優點是，房屋可以用來養老，而不改變房產的所有權價值。 它可以用來出租。 到期後，它可以贖回資產並分享收入，這不同於完成“以房養老”並估計產權和生命週期。

雖然“租房養老”解决了現時面臨的兩大問題：按揭後的房地產升值和老年人因年齡問題貸款困難，但仍存在一些問題，如難以突破政策壁壘和養老房地產的未來所有權。

最後，香港的案例能否借鑒內地，還需要國家政策、家庭觀念、“租房養老”和住房擁有率等諸多因素的轉變。